 |
Trả lời:
Dưới đây là ý kiến tư vấn của Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân và luật sư Nguyễn Văn Trường, trưởng VP luật sư Trường để giải đáp những thắc mắc này.
Với giấy tờ bạn đọc gửi và câu hỏi can hệ, có 5 điều cần lưu ý như sau:
Thứ nhất: Về tổng diện tích chung cư
Theo hợp đồng, Điều 14/Phần G: Định nghĩa & diễn giải, khoản 14.G.7 có ghi: “qui mô nhà chung cư: là Phần quy mô được định rõ theo tiêu chuẩn tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ, bao gồm: quy mô sàn chung cư, diện tích phần thềm riêng trước cửa vào nhà chung cư, ban-công, logia (nếu có)”. Theo Thông tư 16/2010/TT-BXD thì có 2 cách tính tổng diện tích căn hộ: Tính quy mô thông thủy hoặc theo tim tường. Hiện giờ, Bộ Xây Dựng đã chỉnh sửa Thông tư 16/2010/TT-BXD thành Thông tư 03/2014/BXD-TT có hiệu lực ngày 08/04/2014. Theo đó, phần diện tích chung cư được tính thông thủy chớ còn tính từ tim tường như Thông tư 16/2010/TT-BXD. Nếu ban công và logia được ghi trong hợp đồng và được sử dụng riêng, thì CĐT sẽ có quyền tính tổng diện tích này. Riêng phần “thềm riêng trước cửa vào căn hộ” nằm ngoại khu căn hộ, đây là thuộc về hành lang và là thuộc tổng diện tích có được chung nên khi cấp quyền dùng, cũng như cấp quyền có được sẽ đừng tính phần tổng diện tích này.
Phụ lục 1, vật liệu hoàn thiện, có nhiều phần ghi chưa cụ thể như thang máy gồm “thang chở người” và “thang tải hàng”, chẳng có nhãn hiệu, mã hàng hóa cụ thể.
Ngoài ra, ở phần ghi chú 1, chủ đầu tư có quyền: “thay thế những vật liệu hoặc thiết bị có giá trị và tiêu chuẩn tương đương cho các vật liệu hoặc máy móc đã được liệt kê trên.&Rdquo; Điều này có thể giúp CĐT dễ dàng đưa những vật liệu hoặc máy móc giá rẻ hơn mà khách hàng khó bắt bẻ.
Phần chú thích, chủ đầu tư có quyền: “chủ động thay đổi thiết kế chung cư đặng đạt có kết quả dùng tối đa & thẩm mỹ nhất. Tuy thế, vẫn bảo đảm hoàn chỉnh các phòng chức năng như thiết kế ban đầu tại phòng mẫu.&Rdquo; khách hàng cần lường trước khả năng qui hoạch nhà chung cư mẫu đẹp lung linh nhưng khi giao lại thực tế là một sản phẩm khác so với ban đầu! thông thường CĐT thường sử dụng lời lẽ “mở” trong HĐ, nên khi khách hàng mua đề nghị ghi cụ thể dạng kiểu hàng hóa, mã hàng, xuất xứ, nếu có sự hoán đổi các sản phẩm dụng cụ khác thì phải có giá trị đừng chênh lệch nhiều.
Thứ 3: Về quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư
Tại Điểm 4.1.18 thuộc Khoản 4.1 nói về quyền của CĐT có ghi: “Với tiêu chuẩn để tránh hiểu sai nội dung HĐ đã được hai Bên hiểu rõ & đồng thuận; và đặng tiến hành đúng pháp luật về nguyên tắc an ninh lợi ích của đôi Bên có dính dáng đến Hợp đồng, Bên B hiểu rõ & đồng ý rằng, trong thời gian Hợp đồng còn hiệu lực, Bên A có quyền không tiếp nhận mọi đề nghị của Bên B khi bên B cử đại diện bất kỳ với danh nghĩa quyền lợi của Bên B như: luật sư, báo đài, Cty, tổ chức, cá nhân…thì Bên A có quyền từ chối mọi yêu cầu đến từ những tổ chức, cá nhân này.
Để bảo vệ quyền lợi & thực hiện các yêu cầu của Bên B theo tinh thần Hợp đồng này, cũng như bảo vệ lợi ích của Bên A, Bên A có quyền yêu cầu Bên B trình bày những đề nghị của Bên B tới Bên A một cách trực tiếp nhằm cùng họp thương lượng giải quyết trước, trên cơ sở hòa giải cùng nhau, có biên bản xác nhận. Nếu không giải quyết được, Bên A có quyền đưa sự việc tiếp đến cơ quan hòa giải là Tòa án dân sự nơi bên A hoặc bên B hoặc/và trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam. Phán quyết của Tòa án hoặc/và Trọng tài kinh tế cũng là phán quyết cuối cùng để hai Bên cùng thực hiện".
Vì sao CĐT phải “rào trước, đón sau” tránh báo chí, luật sư…! Đây là những thỏa thuận vô vàn bất lợi, “bịt miệng” người quan tâm nếu xảy ra tranh chấp.
Thứ 4: Về tài sản chung - riêng
Khoản 11.2, Phần sở hữu riêng của Bên A gồm có cả: “các loại sân vườn ngoài trời – tổng diện tích những khu dịch vụ, bờ kè, những dịch vụ trên các tổng diện tích công cộng; các loại hành lang không phải là lối đi chung hoặc lối đi riêng lẻ của căn hộ và các loại qui mô nhỏ lẻ chẳng tham gia vào việc sắp đặt giao thông công cộng". Trong khi đó, quyết định chuẩn y dự án đầu tư thi công của Sở XD ngày 24/8/2009 có chỉ rõ phần tài sản riêng của chủ đầu tư gồm: diện tích khu thương mại dịch vụ, tổng diện tích khu dịch vụ giữ trẻ, diện tích chỗ để xe tầng hầm. Người mua cần lưu tâm để tránh thiệt thòi khi nhà chung cư đi vào vận hành.
Thứ 5: Về xu hướng hạ giá nhà chung cư
Đây là điều rất khó dự báo chuẩn xác. Tuy vậy, trên thị trường, các dự án tốt, chủ đầu tư tín nhiệm, ít sản phẩm cạnh tranh trực tiếp thì khó có dịp may giảm giá trong giai đoạn bây giờ sau một thời gian tu bổ giá khá dài. Còn với những đề án không tốt, CĐT không tốt thì cho dù giảm giá thì nguy cơ đi kèm cũng rất lớn. Đáy thị trường thường tính chung cho tất cả những dự án nên chỉ mang tính xem thêm ở mức vĩ mô và có ý nghĩa với giới đầu tư nhiều hơn. Đối với người mua mua để định cư yếu tố trọng điểm vẫn là làm hài lòng đòi hỏi cá nhân và hợp lý hầu bao và điều cốt yếu là người mua nên tìm tòi giá trị cộng hưởng, giá trị gắn kết , giá trị thương hiệu cũng như tín nhiệm của CĐT.
HOH Smile